Регистрация прав на недвижимость

Правовое обеспечение операций с недвижимым имуществом — весьма востребованная юридическая услуга.  Это объясняется не  только активным развитием рынка, но и спецификой законодательства, которое регулирует данные операции. Многие физические лица, столкнувшись один раз с проблемами, возникающими при узаконивании права собственности, сделках с землей, заключении арендных договоров и т.п., предпочитают в дальнейшем пользоваться услугами юристов по недвижимости.  

Безусловно, подготовка документов для осуществления законных действий с имуществом требует специальных знаний.   

Только при правовой поддержке можно без проблем пройти путь от регистрации права собственности на недвижимость до ее продажи или аренды.

Без консультации адвоката по недвижимости немыслимо заключение грамотного договора ипотеки и пользование соответствующим имуществом.

Регистрация недвижимости. Общие положения.

Основополагающим элементом всех операций с недвижимостью является фиксация права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Требуется понимать, что собой представляет процедура регистрации недвижимости.  Согласно действующему украинскому законодательству, госрегисрация прав на недвижимость – это государственное признание факта возникновения или изменения права собственности, зафиксированное в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Подготовка документов и последующее их сопровождение — процедуры сложные, но необходимые. Лишь пройдя процедуру регистрации недвижимости в вышеназванном Государственном реестре, вы получите возможность полноценной реализации своего права собственности. Следует знать, что  данную регистрацию проводят уполномоченный орган  государственной регистрации прав либо нотариус, на которого возлагаются функции госрегистратора.  

В  Госреестре прав фиксируются права на любое недвижимое имущество, включая целые имущественные комплексы. Соответственно, физические и юридические лица обязаны осуществить процедуру по регистрации недвижимости, которая им принадлежит.

Для осуществления имущественных сделок, обязательно потребуется извлечение о праве собственности из вышеуказанного реестра. Сведения из данного реестра предоставляются на основании особого Порядка, утвержденного Кабмином.

Чтобы в короткие сроки и без проблем провести регистрационную процедуру и получить нужные сведения из Реестра, целесообразно заручиться поддержкой юристов по недвижимости, которые представят ваши интересы в территориальном подразделении Государственной регистрационной службы.  От вас понадобится доверенность и ряд документов, список которых предоставят специалисты юридической фирмы «Контакт». Остальные действия предпринимает адвокат по недвижимости, результатом работы которого станет  оформленное согласно законодательству право собственности на недвижимое имущество и получение соответствующего документа (извлечение из Реестра). 

Регистрация земельного участка.

Частным случаем вышеуказанного процесса  является регистрация земельного участка. Данная процедура считается наиболее сложной и запутанной, поскольку в ней помимо регистрационной службы, часто участвуют органы земельных ресурсов.  Это следствие того, что право собственности на землю подтверждается различными видами государственных актов. Главное отличие – наличие или отсутствие кадастрового номера. В результате, при регистрации земельного участка часто возникают недоразумения и проблемы. Рекомендуем  внимательно изучить эту проблему на сайте ЮФ «Контакт» (ссылка на статью «кадастровый номер»).

 Нередки случаи, когда вопрос регистрации земельного участка возникает только при его продаже. Опрометчиво рассчитывать, что  регистратор будет оказывать вам помощь в регистрационной процедуре или пойдет навстречу при неправильном оформлении документов. Самостоятельные попытки быстро решить проблему заканчиваются неудачей.

Избежать таких сложностей можно, если обраться к адвокату по недвижимости. Специалисты юридической фирмы «Контакт» тщательным образом изучат документы, которыми вы располагаете, и дадут грамотный совет по возможным действиям, а при необходимости – на основании доверенности, возьмут ваши хлопоты на себя.

При регистрации недвижимости,  от  физлица, выдавшего доверенность, потребуются:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт, вид на жительство и т.п.) и соответствующая  копия;
  • индивидуальный налоговый номер или справка ГНИ о его отсутствии;
  • документ в отношении права собственности на недвижимость (свидетельство, госакт, договор приобретения  имущества, судебное решение и т.п.), соответствующую копию, заверенную нотариусом;
  • информация, подтверждающая внесение обязательных платежей и пошлины;
  • технический паспорт (не требуется при регистрации земельного участка).

Юридическое лицо вместо паспорта и ИНН предоставляет выписку из ЕГРПОУ и заверенную печатью копию  свидетельства о регистрации.

После регистрации недвижимости в территориальном подразделении Государственной регистрационной службы и получения соответствующего извлечения из Реестра прав, владелец имеет право совершать любые законные сделки с имуществом.

Регистрация арендных договоров.

Право собственности может реализовываться через распоряжение недвижимостью, например, предоставлением  ее в аренду или найм.  Право аренды или пользования какими-либо объектами недвижимости предусматривает регистрацию в Реестре вещных прав. Регистрация договора аренды проводится государственным регистратором или нотариусом. Следует понимать, что право аренды (найма) является вторичным к праву собственности. Соответственно, регистрация договора аренды будет возможна лишь при зафиксированном праве собственности на недвижимость.  Данной регистрации подлежат  договора, по которым срок аренды составляет три года и более. Исключение составляет земельная аренда, при которой требуется обязательная регистрации договора независимо от его срока действия.

Все участники арендного соглашения должны четко понимать, что в Госреестр вещных прав вносится обремение недвижимости в виде аренды. Данное обременение считается наложенным   с момента как сведения внесены в указанный Реестр.

Процедура регистрации договора аренды  осуществляется уполномоченным лицом по месту расположения имущества, фигурирующего в договоре. Регистратор или нотариус должны убедиться в наличии действительного права собственности на недвижимость и отсутствии на него других обременений. Если все необходимые условия соблюдены, проводится регистрация права аренды на объект и сторонам договора выдается соответствующая выписка.

Регистрация договора аренды проводится по заявлению арендатора, прекращение права может инициировать любая сторона. Следует помнить, что наличие арендного соглашения не обеспечивает право пользования недвижимостью.  Его возникновение напрямую связано с регистрацией договора аренды в Государственном реестре вещных прав.  Важный момент: данная процедура осуществляется по каждому  арендованному объекту отдельно.

Список документов, которые обеспечивают регистрацию договора аренды, следует уточнять у юристов по недвижимости, поскольку список может существенно разниться по  арендным объектам и зависит от участников соглашения. Безусловно, во всех случаях понадобится свидетельство о праве собственности на имущество. Проблемные ситуации, связанные с арендной регистрацией можно обсудить в офисе юридической фирмы «Контакт».

Вопросы регистрации ипотеки.

Регистрация ипотеки – это специфический вопрос, который переплетается с обеспечением прав на недвижимое имущество. Напомним, что ипотека – это залоговая операция, обеспечением которой могут быть различные объекты недвижимости. Согласно украинскому законодательству, ипотека может возникать  вследствие действия договора, закона или судебного решения.

Ипотека имеет ряд юридических и экономических особенностей, главная из которых заключается в ограничении права собственности владельца. Упрощенно это выглядит следующим образом: собственник владеет и пользуется недвижимостью, но не может ею распоряжаться.

Чаще всего ипотечные соглашения заключаются с банками и кредитно-финансовыми учреждениями. Субъектам предпринимательства для ведения нормальной финансово-хозяйственной деятельности необходимо постоянное пополнение оборотных средств, а физическим лицам – для решения финансово затратных задач. Поэтому, целью таких договоров является получение дополнительных денежных ресурсов под залог имущества, который фиксируется специальным договором.

Согласно нормативно-правовым актам, обременение недвижимости ипотекой,    изменение ее условий и изъятие записей об ипотеке требуют государственной регистрации. Если процедура регистрации ипотеки, производимая нотариусом  на стадии заключения соглашения, не вызывает особых трудностей,  то внесение изменений по ипотечным соглашениям или изъятие ипотечных записей требует времени и специальных знаний.

Однако, без этих этапов нельзя полностью реализовать свои права владельца или ипотекодержателя. Действительно, если гражданин полностью рассчитался с банком по кредиту на приобретение жилья, а сведения о залоге квартиры находятся в Госреестре прав, продать или обменять недвижимость владельцу не удастся. Для проведения сделок необходимо осуществить изъятие ипотечной записи из вышеуказанного реестра.

Не стоит равнодушно относиться к процедуре внесения изменений по договорам ипотеки, поскольку это часто приводит к проблемам  с оформлением залоговой недвижимости.

Очевидно, что внесение изменений в ранее заключенные соглашения и изъятие записей об обременении из Государственного реестра прав являются важнейшей частью регистрации ипотеки. Именно поэтому необходимо обратится к профессионалам, которые имеют опыт работы по изменению и изъятию ипотечных записей.

Опыт работы юридической фирмы «Контакт» показывает, что  законные действия по изменению и изъятию записей об ипотеке являются действенным механизмом борьбы с нерадивыми  заемщиками и кредиторами.

Регистрация ипотеки  осуществляется  регистраторами, а именно государственными или частными нотариусами,  заверяющими  ипотечное соглашение.  В отношении объекта, фигурирующего в договоре, в Госреестр прав вносятся вся информация об ипотечном обременении недвижимости, изменнеии прав по заключенному соглашению, вся информация по движению закладной.

Важно понимать, что  наличие ипотечного соглашения не ограничивает  дальнейшее  использование  имущества в качестве залога по новому договору.  Однако, новый договор удостоверяется лишь при согласии имеющихся ипотекодержателей. Соответственно, первая ипотека будет занимать преимущественное положение к остальным.

Ипотечное соглашение, в которое внесен пункт об удовлетворении требований лица, принявшего имущество в ипотеку, как и договор удовлетворения требований ипотекодержателя  при наличии оснований становятся документальной базой, обеспечивающей право на недвижимость, и регистрируются в Реестре прав. Такая ситуация возможна при невыполнении обязательств ипотекодателем.

Существует множество нюансов по государственной регистрации ипотеки, изменению и изъятию записей. Главным документом в этой процедуре считается  ипотечный договор. Список иных документов  и  другие моменты по регистрации ипотеки,  можно уточнить у  адвоката по недвижимости.

Регистрация недвижимости весьма запутанный и трудоемкий процесс, осуществить который самостоятельно очень трудно.  Значительно усложняют процесс постоянно меняющиеся нормы законодательства, значительное документальное обеспечение и бюрократические препоны. Только профессиональная юридическая поддержка может решить данные проблемы.  Юридическая фирма «Контакт» имеет большой опыт в решении задач по регистрации недвижимости и всегда готова оказать вам правовую помощь. Наши сотрудники всесторонне проанализируют сложившуюся ситуацию и выработают максимально эффективный вариант решения.  Расширенные сведения об услугах, а также их стоимость размещены на сайте ЮФ «Контакт».